29 jun 2026
Por Fernando Campos
Cuando una empresa analiza un inmueble industrial en Costa Rica, normalmente compara cuánto pagaría de alquiler frente a cuánto costaría comprarlo. Esa comparación es útil, pero puede quedarse corta si no se revisa también la rentabilidad del activo, el uso del capital, la ubicación y la estrategia de largo plazo del negocio.
El NOI, o ingreso operativo neto, muestra cuánto ingreso genera un inmueble después de descontar los gastos operativos propios de la propiedad. En palabras simples, ayuda a responder una pregunta clave: ¿cuánto produce realmente este activo antes de deuda, impuestos y depreciación?
La fórmula básica se puede resumir así:
NOI = ingresos por renta – gastos operativos del inmueble
Un punto importante es saber qué incluye y qué no incluye el NOI. En general, este indicador considera los ingresos operativos del inmueble y descuenta los gastos necesarios para mantenerlo generando renta.
Se incluye normalmente en el NOI | No se incluye normalmente en el NOI |
Renta base del inmueble | Pago de principal e intereses de préstamos |
Reembolsos de gastos operativos, si aplican | Impuesto sobre la renta del propietario |
Seguridad, limpieza, administración y reparaciones ordinarias | Depreciación, amortización y dividendos |
Seguros e impuestos municipales, si los asume el propietario | Gastos legales, cierre de compra o remodelaciones estructurales |
Vacancia estimada o incobrables, cuando se proyecta el flujo | Gastos personales o no relacionados con la propiedad |
La composición del NOI puede variar según el tipo de contrato. En algunos arrendamientos industriales, el inquilino asume ciertos gastos como mantenimiento, seguros o impuestos municipales; en otros, esos costos quedan parcial o totalmente a cargo del propietario. Por eso, antes de comparar CAP Rates, conviene revisar si el NOI utilizado es realmente comparable con el mercado local.
En naves industriales, ofibodegas y centros logísticos, este detalle pesa mucho: dos propiedades con la misma renta mensual pueden tener NOI distintos si una requiere más mantenimiento, seguros, administración o mejoras no recuperables.
El CAP Rate, o tasa de capitalización, permite estimar el valor de una propiedad con base en ese ingreso operativo. En otras palabras, muestra el retorno que esperaría un comprador por adquirir un inmueble que genera renta.
Valor estimado del inmueble = NOI anual / CAP Rate
Por ejemplo, si un inmueble industrial tiene un NOI anual estimado de USD 300,000, el valor puede cambiar de forma importante según el CAP Rate utilizado:
Escenario | CAP Rate | Valor estimado del inmueble |
Conservador | 10.50% | USD 2,857,000 |
Intermedio | 9.75% | USD 3,077,000 |
Más competitivo | 9.00% | USD 3,333,000 |
La lectura es sencilla: cuando el CAP Rate baja, el valor del inmueble sube. Esto suele pasar cuando el mercado percibe menor riesgo, mejor ubicación, contratos más estables, infraestructura de mayor calidad o un arrendatario más sólido.
Por el contrario, un CAP Rate más alto puede reflejar mayor riesgo: contratos cortos, posible vacancia, necesidad de inversión adicional, ubicación menos estratégica o incertidumbre sobre la continuidad del ingreso.
¿Comprar o alquilar?
Comprar puede ser conveniente cuando la empresa tiene una operación estable, planea permanecer muchos años en la misma ubicación y desea construir patrimonio. También puede tener sentido cuando el precio del inmueble está alineado con el ingreso que genera, el riesgo del activo y la realidad del corredor industrial donde se ubica.
Pero comprar también significa inmovilizar capital. Ese dinero podría usarse en inventario, maquinaria, tecnología, expansión comercial o capital de trabajo. Además, el propietario asume mantenimiento, seguros, impuestos, mejoras y el riesgo de una eventual venta futura.
Alquilar, en cambio, da mayor flexibilidad. Puede ser una mejor opción si la empresa está creciendo, no tiene claro cuánto espacio necesitará en el futuro, evalúa distintas zonas del GAM o prefiere conservar liquidez para operar. También reduce la exposición directa al riesgo inmobiliario.
La pregunta no debería ser solo: “¿cuánto pago de alquiler?”. La pregunta correcta es: ¿me conviene usar mi capital para comprar propiedad o para hacer crecer mi negocio?
Otros modelos que pueden analizarse
Entre alquilar y comprar existen estructuras intermedias que pueden ajustarse mejor a la realidad de cada empresa:
Modelo | Cuándo puede funcionar |
Arrendamiento tradicional | Cuando se busca flexibilidad y menor inversión inicial. |
Compra directa | Cuando la ubicación es estratégica y la empresa tiene permanencia de largo plazo. |
Build-to-suit | Cuando se necesita una nave diseñada a la medida, pero desarrollada por un tercero. |
Arrendamiento con opción de compra | Cuando se quiere operar primero, validar la ubicación y dejar abierta la posibilidad de adquirir después. |
Sale & leaseback | Cuando una empresa vende un inmueble propio para liberar capital y continúa usándolo como arrendataria. |
Leasing financiero inmobiliario | Cuando se busca una estructura de financiamiento vinculada al uso del activo. |
Desarrollo propio | Cuando la empresa tiene necesidades muy específicas y horizonte de largo plazo. |
Cada modelo tiene efectos distintos en flujo de caja, endeudamiento, impuestos, flexibilidad operativa y presentación financiera. Por eso, la decisión debería revisarse desde una perspectiva financiera, legal, contable, tributaria y estratégica.
También debe considerarse el efecto contable de los arrendamientos. Bajo NIIF 16, muchos contratos de alquiler pueden generar el reconocimiento de un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento. Esto puede impactar indicadores financieros, endeudamiento y lectura de los estados financieros.
Criterios para decidir
Antes de comprar o alquilar, conviene revisar al menos estos puntos:
Criterio | Pregunta clave |
Permanencia esperada | ¿La empresa necesita ese inmueble por tres, cinco, diez años o más? |
Liquidez | ¿Comprar limita capital necesario para operar o crecer? |
Ubicación | ¿El inmueble está en un corredor industrial estratégico del GAM, zona franca o punto logístico relevante? |
Flexibilidad | ¿La empresa podría necesitar más o menos espacio en el futuro? |
Financiamiento | ¿La deuda mejora o presiona el flujo de caja? |
Mantenimiento | ¿Quién asume reparaciones, mejoras y seguros? |
Riesgo de mercado | ¿Qué pasa si baja la demanda o cambia la operación? |
Valor de salida | ¿El inmueble sería fácil de vender o alquilar a terceros? |
El NOI y el CAP Rate ayudan a ordenar la conversación financiera, pero no sustituyen el análisis empresarial. Una nave industrial no es solo un activo inmobiliario; puede ser parte crítica de la operación, la logística, la distribución y la estrategia de crecimiento.
Comprar puede construir patrimonio, pero reduce liquidez. Alquilar da flexibilidad, pero no genera propiedad. Los modelos intermedios, como el build-to-suit, el sale & leaseback o el leasing inmobiliario, pueden ofrecer soluciones más balanceadas.
La mejor decisión no siempre es la más barata en el corto plazo. Es la que protege la operación, conserva la liquidez necesaria y se alinea con la estrategia de largo plazo de la empresa en el mercado costarricense.
Referencias bibliográficas
Investopedia. Net Operating Income (NOI) and real estate valuation.
Investopedia. Income Approach: What It Is, How It’s Calculated, Example.
Colliers. LATAM Cap Rates Report.
Newmark. Costa Rica Industrial Market Report.
CBRE. Industrial and Logistics Market Reports.
International Accounting Standards Board. NIIF 16 / IFRS 16, Arrendamientos.
Banco Central de Costa Rica. Indicadores económicos y tasas de referencia.
Ministerio de Hacienda. Normativa tributaria aplicable a arrendamientos, traspasos y activos inmobiliarios.