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Impuesto Solidario sobre Viviendas de Lujo 2026

9 feb 2026

Quién debe pagarlo, tarifas aplicables y riesgos por incumplimiento en Costa Rica


Se trata de un tributo creado para financiar programas de vivienda de interés social, aplicable a inmuebles de uso habitacional, ocasional o de recreo cuyo valor de construcción e instalaciones supere un umbral mínimo definido anualmente.


El impuesto no grava el valor del terreno, sino el valor de la edificación y sus mejoras, determinado conforme a tablas oficiales y avalúos de la Administración Tributaria.


Umbral y sujetos obligados en 2026

Para el periodo 2026, el impuesto aplica a propiedades cuyo valor de construcción exceda aproximadamente ₡143 millones, conforme a la actualización publicada mediante el Decreto Ejecutivo N.º 45358-H.

 

  • a)      Están obligados a declarar y pagar:

  • b)     Personas físicas propietarias de viviendas de alto valor

  • c)      Personas jurídicas propietarias de inmuebles habitacionales

  • d)     Propiedades adquiridas incluso durante 2025, si superan el umbral de valor

  • e)     Copropietarios, proporcionalmente a su participación

 

Muchos contribuyentes desconocen que una vivienda recién adquirida puede quedar sujeta al impuesto desde el año siguiente, aunque no haya sido declarada antes.

 

Tarifas progresivas aplicables

Las tarifas del impuesto son progresivas, según el valor de la construcción:

  • Propiedades exentas hasta aproximadamente ₡359 millones

  • Tramos superiores gravados con tasas entre 0,25% y 0,55%

  • La tarifa aumenta conforme el valor del inmueble, manteniendo un criterio de progresividad fiscal.


Plazo de declaración y medio de presentación

Para el periodo 2026, el plazo para declarar y pagar el impuesto venció el 15 de enero de 2026, sin recargos.La declaración se presenta mediante el Formulario D-174, a través de la plataforma TRIBU-CR del Ministerio de Hacienda.Los pagos pueden realizarse:

  • En línea mediante IBAN en la Oficina Virtual

  • En entidades financieras autorizadas, como Banco de Costa Rica y BAC

 

Consecuencias por incumplimiento

El no pago oportuno del impuesto puede generar:

  • a) Multas e intereses: Conforme al Código de Normas y Procedimientos Tributarios, se aplican sanciones automáticas por mora.

  • b) Riesgos en fiscalización patrimonial

  • Hacienda puede iniciar procesos de revisión patrimonial, especialmente cuando existen diferencias entre el valor declarado y el valor real del inmueble.

  • c) Acumulación de contingencias

 

La omisión reiterada puede generar deudas acumuladas, afectando la situación fiscal del contribuyente.

 

Riesgos prácticos comunes

En la práctica, los principales errores incluyen:

  • No actualizar el valor de la construcción tras remodelaciones

  • Creer erróneamente que el impuesto aplica solo a residencias principales

  • No declarar inmuebles adquiridos recientemente

  • Subestimar el valor fiscal frente al valor real


El Impuesto Solidario sobre Viviendas de Lujo continúa siendo un tributo relevante para propietarios de inmuebles de alto valor en Costa Rica. En 2026, los cambios en umbrales y valores mantienen la necesidad de verificar oportunamente si una propiedad se encuentra sujeta al impuesto.


La recomendación es revisar el valor fiscal actualizado del inmueble, declarar oportunamente y conservar documentación de respaldo, para evitar contingencias futuras.

 

Referencias oficiales

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